相続・贈与のご相談も経験豊かなスタッフを交え、お客様に寄り添ってご提案いたします。
1. 相続物件がいくらで売れるか知る事が必要
複数の会社からの査定額を同時に見比べることによって、少しでも高く売ってくれる不動産会社がどこなのかを、広い目で知ることができます。不動産の売却にはある程度の時間がかかりますし、相続税の支払い期日は相続開始から10か月までです。売り急ぎを避け、希望の金額で売るためには、最大6社の査定価格をまとめて取り寄せ出来る「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をご活用ください。
2. 家の相続でかかる税金・制度・費用
・a) 相続税・固定資産税・登録免除税・譲渡所得税など
《相続税》
家や不動産の相続をすると、相続税が発生します。相続をすれば誰にでも相続税がかかるのではなく、相続税額が基礎控除額3,600万円より多い場合のみ発生します。
相続税額は、相続税評価額という、相続税計算のもとになる金額を使って計算します。相続する財産が現金の場合は、1,000万円あったら、そのまま1,000万円が相続税の対象額となります。つまり、現金の相続税評価額は、時価です。
しかし、不動産の場合は、相続税評価額で計算し、その金額が3,600万円以上であれば課税されます。家の相続税評価は、土地と建物を別々にして計算して、それを合計したものになります。
| 例）土地の相続税評価方法 路線価をもとにして計算します。路線価は国税庁ホームページへ行けば誰でも確認できますので、相続する家の住所があるあたりを見ると「350Ｃ」「400Ｃ」などの数字とアルファベットが書いてあります。 例えば「400C」と書いてあれば、「土地1平米あたり400,000万円で計算してください」という意味です。土地の正確な面積は、相続財産を確認するために集めた登記簿謄本や、固定資産税の課税明細書に記載されています。 例）路線価が「400Ｃ」で相続する家が100平米だった場合 400,000万円×100平米＝4,000万円 ということになります。 |
| 例）建物の相続税評価方法 建物の相続税額は、固定資産税課税明細書にある建物欄の「固定資産税評価額」を見ます。そこに記載されている固定資産税評価額がそのまま、建物の相続税評価額となります。 例えば、400万円と記載があれば、そのまま400万円が相続税の評価額です。 |
上記例の場合は、A+Ｂ＝4,400万円が相続税の評価額となります。この金額だと、基礎控除3,600万円以上ですので、相続税の支払いが発生することになります。
しかし、この不動産が、自宅であった場合や、賃貸経営などをしていた場合は、評価額の減額ができる制度がありますので、それらを適用した後の金額が、相続税評価額になります。
《固定資産税》
家や不動産を相続すると、相続した不動産の固定資産税を支払います。これは、不動産を持っている限り発生し続ける税金です。都市部に不動産がある場合は、固定資産税のほかに都市計画税があります。- 固定資産税＝課税標準×1.4％（標準税率）
- 都市計画税＝課税標準×0.3％（制限税率）
固定資産税は地方税なので、不動産のある地域によって税率が違います。どちらもご自身で計算をしなくても、毎年4～6月の間に、不動産がある自治体から、不動産の所有者あてに、固定資産税などが記載された明細書と払い込み用紙が郵送で届きます。
《登録免許税ほか》
不動産の相続をして、名義書き換えをするときに発生する税金です。金額は「固定資産税評価額 × 0.4％」ですが、相続登記を司法書士に依頼する場合には、報酬支払いがあります。
名義の書き換えには、以下のような費用が発生します。
| 例）固定資産税評価額が3,000万円の土地の場合 ・登録免許税：3,000万円×0.4％＝12万円 ・印紙税：契約書、受取書、証書などの公的な書類に貼る収入印紙のことで、書面に貼ることで税金を払ったことになります。印紙税額は、文書の種類・書面に掲載されている金額によって所定の金額が決められています。 ・司法書士報酬：5～10万円が相場 ※事務所や地域で違います。 |
これらの名義変更に関する支払いは、ご自分で手続きをする際には、現金の用意が必要です。司法書士などの専門家に依頼をする場合は、報酬支払時に一緒に請求されるのが一般的です。また、相続をした不動産を売却した場合は、不動産会社へ支払う仲介料が発生します。
《譲渡所得税》
家や不動産を売却した際、利益が出たときにかかるのが「譲渡所得税」です。譲渡とは売却のことですので、売却したときに得た利益に対する所得税のことです。
相続した不動産を売った場合や、相続税支払いのために相続した不動産売却をするケースでも、利益が発生すれば譲渡所得税が課税され、それに伴い、住民税も課税されます。
利益から、故人がその不動産を買った時にかかった費用、今回売却したときにかかった費用などがすべて差し引けますが、相続税の支払額は、これらの費用に含まれませんので注意が必要です。
相続で得た家や不動産を売却する場合で、「相続空き家の3,000万円特別控除」の要件に該当する場合は、制度の適用により、所得税の軽減ができます。
・b) 制度 小規模宅地の特例「自宅」の場合
小規模宅地の特例とは、自宅や賃貸アパートの敷地の相続税評価額が、ある一定の面積までなら減額される制度です。
自宅の場合は、小規模宅地特例の「特定居住用地」が適用されます。
特定居住用地の特例とは、相続した家が、亡くなった親が自宅として使っていた場合や、親と一緒に同居していた配偶者（個人の夫または妻）または子が自宅を相続するときには、路線価で出した土地の相続税評価額を80％引きにします、というものです。前項目の例を使って計算をしてみましょう。
| 例）土地評価額4,000万円 建物の評価額300万円の場合 建物の相続税額は、固定資産税課税明細書にある建物欄の「固定資産税評価額」を見ます。そこに記載されている固定資産税評価額がそのまま、建物の相続税評価額となります。 例えば、400万円と記載があれば、そのまま400万円が相続税の評価額です。 |
・・となります。この特例は、同居している自宅に対して、高い相続税を払わなければならなくなると、相続税支払いのために自宅を手放す必要が出てくるケースがあります。そうすると、そこに住んでいた家族は、住む家がなくなってしまうので、そのようなことが起きないための制度です。
そのため、親と同居している家族が自宅を相続するときに、大幅な土地評価の割引が適用されます。この制度を上手に使って、控除金額の3,600万円以下に収まるような評価額になれば、相続税額は発生しなくなります。相続で遺産分割をする際には、誰に、何を相続させるのかもとても大事になります。
・c) 制度 小規模宅地の特例「賃貸物件」の場合
相続する家や不動産が、アパート経営や駐車場経営など、土地活用に使われているケースもあります。アパートなどの賃貸物件に使われている土地は、「貸家建付地」といい、小規模宅地の特例が適用されます。
この特例は、相続人が相続した不動産が、自宅用ではない場合、仮に相続人がその不動産を売る・修繕するなどの手を加えようとした場合でも、そこに入居者や賃貸人がいる限り、自宅のように100％相続人が思った通りにはできないことが多いため、その「不自由さ」に対して理解を示した制度です。
計算方法は、以下の通りです。
| 自用地評価×｛1-（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝ |
計算式だけだと少しわかりにくいのですが、その土地建物を自分用（自宅）として持っていた場合をまず計算し、そこから、貸家建付地の特例を適用し、以下のように減額します。
| ・地域によって定められている「借地権割合」
借地権割合は国税庁のホームページの路線価図を見るとわかるようになっています。 ・賃貸物件に適用する「借家権割合」 全国一律30％と決められています。 ・貸し出し中の部屋に応じた「賃貸割合」 満室経営と空室が多い場合は、満室に近い経営状態の方が、割合が増えます。これは、経営努力をしている方と、あまり努力をしていない経営者を区別するためです。 ・建物の評価 自宅の時と同様、固定資産税明細書に記載されている建物値段がそのまま評価額となります。 |
例）自宅としての評価が4,000万円 A借地権割合60％ C100％満室経営のアパートの場合
4,000万円×｛1-（A0.6×B0.3×1）｝＝3,280万円
本例の場合は、貸家建付地の特例を適用することで4,000万円→3,280万円まで減額しています。この金額に、建物がある場合は、建物の評価額を足したものが相続税の対象額となります。
3. 家の相続に関する注意すべき9ポイント
これから相続のことを考える方、今から相続をしなければならない方のどちらでも、家や不動産の相続があるのならば、注意しておいた方がよいことを9つのポイントとしてまとめました。
・ポイント1 相続人が複数いる
相続が発生した場合、相続人が1人だと話は早いのですが、相続人が複数人いる場合は注意が必要です。
不動産を含めた遺産の分割の仕方には、次の3つの分割方法があり、どのように分けるのかは、相続人が話し合いで決めることになります。
分割方法1 現物
個々の財産ごとに所有者を決めて、現物で分割をする方法。例えば、自宅は長男、貸家は次男、店舗は三男などのように、不動産そのものをそのまま現物で分割する方法です。
分割方法2 換価
不動産などを売却して、その売却額を現金で分割をする方法。分けるのが難しいタイプの不動産は、すべて売却し、現金になったものを分割します。例えば、兄弟がそれぞれ自宅持っていて親の実家には住まない場合には、売却をして相続人で分けるなどの方法です。
分割方法3 代償
特定の相続人が、他の相続人より多めに財産を取得する代わりに、多くもらった人が自分の固有の財産から、他の人にいくらか支払いをする方法。例えば、残された相続財産が自宅だけで現金がほとんどない状況で、同居していた長兄が親の自宅を相続する代わりに、次男三男には、長兄の財産からいくらかを支払うという形です。
これらはどれが良いということはなく、相続人が納得するかどうかで決められます。
分割方法3 共有
不動産を共同で所有する「共有」という方法もありますが、相続の方法としては、あまりおすすめできません。
「共有」にすると、不動産を共有名義にすることになりますが、共有名義になると、将来、売却や建て替えなどの不動産に関した重要事項を決定するときには、毎回、共有者全員の合意が必要となります。
相続時の良好な関係性が、未来まで同じである可能性は保証されていないため、将来のもめごとのタネを残すことになります。時間を重ねれば、共有者の中には、亡くなる方や、連絡の取れなくなる方も出てきます。そして、共有名義のどなたかが亡くなった場合、その方が全く面識のない誰かに権利を相続させていることもあります。
また、病気や認知症などの判断能力が低い状態でいる可能性もあり、その場合は、その方が亡くなるまでは、売却も立替もできなくなる可能性もあります。
相続人が複数人いる場合には、税理士や弁護士などの専門家を交えた状態で、なるべくリスクの対処方法が選べるようにしっかりと打ち合わせをしたうえで、相続方法を選ぶようにしてください。
・ポイント2 家を相続したくない（放棄したい）
相続放棄とは、法定相続人となった場合に、はじめから相続人ではなかったことにするための手続きです。相続財産にマイナスがある場合はもちろん、プラスの財産でも受け継ぐ権利を放棄することになりますので、相続放棄は、相続財産に「マイナスの財産しかないことがハッキリした」ときに決定したほうが良いでしょう。
マイナスの財産には、例えば、税金などの滞納金、借金、保証人、住宅ローンなどがあります。
相続の開始を知った時点で、負債がどのくらいあるのかわからない場合で、相続放棄をするか迷う場合には、限定承認という相続方法もあります。これは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も引き継ぐ方法です。
この方法だと、後でマイナスの財産が多いことがわかった場合は、超過分を支払う必要がありませんので、プラスマイナスゼロの状態で相続をすることができます。ただし、この方法をとる場合は、相続人全員から合意を得る必要があります。
相続放棄と限定認証は、相続があることを知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があり、期限が過ぎてしまうと、無条件に相続をすることになります。相続放棄をすると、相続を放棄した人の子や孫などの代襲相続はされず、残った相続人だけで遺産を分けることになります。
・ポイント3 家が空き家
相続が開始する前に、親が老人ホームなどに入り、実家に親が住んでいない＝空き家の状態で相続が発生することがあります。ここで気になるのは、相続の際に大きく相続税額を軽減できる、小規模宅地の特例が使えるのかどうか、です。
親が相続開始の直前に、介護保険法などが規定する要介護認定などを受けている、または、親が老人福祉法などに規定のある特別養護老人ホームなどに入居か入所をしていた場合は、小規模宅地の特例が使えることが多いので、相続税額を減らすことができます。
ただし、老人ホーム入所後に空き家を人に貸す、または新たに親族を居住させていた場合には、小規模宅地の特例などは適用できなくなりますので、注意が必要です。
親がホームに入ったばかりの時は、「戻ってくるかもしれない」と考えるため、すぐに売却を考えたりはしないものですが、将来の相続のことを考えるのであれば、万が一のことも想定し、実家をどういう状態で保存しておくかは考えておく必要があります。
また、相続後は、家を放置しないように気を付けます。手入れをせずに放置しておき、劣化が激しくなると、自治体で「特定空き家」として認定されてしまうことがあります。
空き家の認定めやすは自治体によって少しずつ違いがありますが、基本的に「1年間全く利用されていないこと」なので、家を相続した場合には、定期的に手入に通う必要があります。特定空き家に認定されてしまうと、固定資産税が通常の6倍近い値段になり、家を持っているだけで大きな出費になります。
相続後の家の活用方法に関しては、不動産会社と相談をして、賃貸や売却などの可能性を検討してみる必要があります。空き家に関することは、関連記事もご確認下さい。
・ポイント4 不動産を売りたい（現金化したい）
相続が発生したときに、手元にまとまった現金がない場合は、不動産を売却して現金化をし、相続税を支払うという方法があります。また、不動産を売ったお金を、相続人間で財産を分割する場合にも、不動産の売却が必要です。
相続が始まった時点で、売却をしないとならないことわかっているのであれば、売却の準備をなるべく早めに取りかかる必要があります。不動産は、買い手が見つからないと売れませんので、現金化するまでに時間がかかるタイプの資産です。
どうしても短期間で現金化する必要がある場合は、不動産会社に直接買取をしてもらう方法もあります。しかし、何も準備をせずに納税期限に迫られて売るような形になると、売却価格は想定よりも安くなってしまう可能性もあります。
相続が発生したら、相続財産だけでなく、ご自身の預貯金なども含めて現金資産を確認し、相続税の支払いに足りるかどうかは、あらかじめ確認しておく必要があります。
また、不動産の売却をするときには、家の中に残っているもの（家具・家電・衣類など）は、原則すべて撤去をすることになっています。買い主の希望や購入条件によっては、内覧・建物解体・近隣との境界線確認など、現場に立ち会う作業もあり、想定しているよりも非常にタイトなスケジュールになります。
一般的な不動産売却にかかる時間は3～6か月と言われていますが、相続税の支払い期日は相続発生から10か月以内ですので、10か月目の頭ごろには売却額の入金が済んでいないとなりません。
そのためには、最低でも6か月以上のスケジュールの余裕を持って、売却活動ができるように準備しておき、少しでも高く売却できるようにしておく必要があります。
・ポイント5 親が認知症になる前に相続対策をする
これから相続が発生する可能性がある方は、親が認知症になる前に相続対策をしておく必要があります。その理由は、認知症の症状が進むと、遺言書などの相続対策ができなくなるからです。
認知症と診断をされて意思能力がないと判断されると、例え、遺言を書いておいたとしても無効になる可能性が高くなります。また、相続税対策なども、本人に認知症の症状があると、対策を実行すること自体が難しくなります。
例えば、親の認知症が進み、家族でケアができなくなったケースでは、実家を売却してホームの入居費用に充当しようと思っても、その実家の権利者は親ですので、親に認知症の診断が下りていると、子が勝手に家を売ることはできなくなります。
また、遺言がない状態で、老夫婦のどちらかが亡くなった場合、残された方に認知症症状があると、遺産分割協議が成立しなくなります。このようなケースでは、遺言書が見つからない限り、遺産分割協議が進まず、相続が進まなくなります。
このような事態を解決するためには、成年後見制度などを利用する方法がありますが、一番良いのは、親と普通に意思疎通ができる間に、相続に関する話し合いを家族でしておき、将来に備えておくことです。
・ポイント6 相続発生前に不動産価値を把握する
将来、相続をする可能性がある家や不動産がある場合は、事前に、その資産価値を把握しておくことをおすすめします。また、相続が開始してしまった場合でも、早い段階で不動産価値をつかんでおくことで、トラブルを避けることができます。
例えば、売却をしたらいくら、人に貸して賃貸運営をしたらいくら、自分たちが住んだらリフォームにいくらなど、相続が起きた時のさまざまなケースをシミュレーション計算しておくという意味で、不動産の売却額や建築プランなども査定しておくことをおすすめします。
これらの査定は、実際に相続が開始したときにもしますが、事前にある程度の情報をつかんでいることで、相続を開始後、その他の資産がすべてわかったところで、どうするのが最良の結果を生み出すのかを、より明確になります。相続開始直後は、身内をなくしたこともあり、感情的になりがちな部分もありますが、前もって相続時のことが頭に入っていれば、最善の答えを導き出すことができます。
特に、相続人が複数人いる場合は、親が元気なうちに不動産の価値を、相続人全員が把握していることで、相続開始後の無用なトラブルを避けることができます。実は、不動産には定価がなく、評価方法も複数あり、それが市場の状況によって変動しています。
相続人がそれぞれ、自分思うような方法で不動産価格を見積もっていた場合、それぞれが勝手に想定していた相続額に大きなばらつきが出ることもあります。その結果、大きく見積もっていた方は、実際の相続額に不満を抱き、遺産分割協議がまとまらなくなるケースなどが見受けられます。
多くの場合、遺産分割協議がまとまらなくなる大きな理由は「不公平感」にありますので、最初から、家の価値がどの程度のものなのか、相続したらどのくらいの金額になるのかなどが頭に入っていれば、大きなトラブルは避けることができます。
・ポイント7 相続発生前に売却しておいたほうが良い不動産はある
一般的には、家や不動産は、さまざまな控除の適用が期待できる相続後に売却するほうがおトクだと言われています。しかし、中には、相続が発生する前に売却したほうが良いケースもあります。
相場が上昇しているとき
不動産の価格は、不動産市況と物件の築年によって変わります。建物の価値は、新築から年数が経過するにつれて下がりますが、土地は不動産市況によって建物の減価分を大きく超えるほど価値が上がるときがあります。
そのようなタイミングでは、相続が開始されるまで待つよりも、上昇トレンドのタイミングで売ってしまったほうが良いこともあります。他にどのような資産があるかでも変わってきますので、気になる方は、税理士など複数の専門家に確認をしてから行動に移してください。
小規模宅地などの特例が使えない不動産
故人が所有していた自宅や事業用地の評価を80％も減額してくれる「小規模宅地の特例」は、実は細かな要件があるため、制度の適用ができないことがあります。
しかし、相続が始まってからだと、その土地建物の持ち主は故人となっていますので、相続という形でしか取り扱いができなくなります。特例が適用されない場合は、軽減率が悪くなりますので、かなり高額な相続税額になる可能性があります。
本人が存命のうちに、特例の適用ができるかどうかを確認し、適用外だとわかった場合は売却をすれば、本人が売却で得た利益を3,000万円まで控除できる「3,000万控除」が必ず適用されますので、より多くの資産を残すことができます。
「適用できるだろう」ではなく、実際に適用できるかどうかをハッキリさせておくことで、より家の相続がスムーズになります。
・ポイント8 流動性が低い不動産は相続発生前に売却しておいたほうが良い
不動産の中でも、すぐに売れない・売りにくいタイプの不動産は、相続トラブルのもとになりやすいため、早めの売却も視野にいれて考えます。
例えば、長兄に都心のワンルームマンション 次男に田舎にある別荘を遺すとします。このワンルームマンションと別荘の不動産評価額が同じ3,000万円だとしても、兄のワンルームマンションは流動性が良く、次男の別荘は売りたくてもすぐには売れないので、遺産分割協議でもめる可能性があります。
このようなケースでは、相続が開始する前に両方の不動産を売却し、現金で分ける方がスムーズに相続が進みます。
・ポイント9 家の相続には信頼できる不動産会社が必要
相続が始まる、または将来の相続について考える場合、ある程度の分配方法が決まったら、次は家や不動産を取り扱ってくれる不動産会社をどこでどうやって見つけ、頼むのが良いのかを考えておきます。
不動産会社は直接、相続には関係ないように思えますが、不動産会社の仕事には売買・交換・賃貸・管理など、不動産に関するあらゆる内容がふくまれています。相続に関することであっても、家やマンション、土地などの一般的な不動産の売却であれば、不動産会社に依頼をすることになります。
相続で気を付けることは、不動産会社の担当者が、相続に関する実務をある程度理解し、譲渡所得税や相続税に関して、それなりの知識と経験があることが理想です。
例えば、相続税の申告で、不動産評価の特例を使うか使わないかによって、相続税額に大きな差が出ます。また、相続税には支払い納期がありますので、売却をして納税をする予定であれば、スケジュール管理をかなり厳密にする必要があり、必要な場合には、顧客リストなどを使って積極的な営業をしてもらう必要があります。
最終的な確認は、相続人も税理士などの専門家に相談してから行動することになりますが、家の売却でなにか疑問があった時に、すぐに担当者と確認をしながら話が進められる方が、断然、頼りになります。
このように、同じ不動産会社に頼むのでも、相続に関したことが関係する場合には、とくに、信頼性と経験値の高い不動産会社を選ぶ必要があります
・ご相談のお申し込みは、Tel.045-710-0789 または送信フォームからお気軽にどうぞ。
